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März 2010

Antrag auf Grundsteuererlass bis Ende März stellen!

Lagen Mieterträge in 2009 unter dem Üblichen, kann ein nachträglicher Grundsteuererlass gewährt werden. Der Antrag muss spätestens bis zum 31.03.2010 bei der zuständigen Gemeinde bzw. in den Stadtstaaten Berlin, Bremen und Hamburg beim Finanzamt gestellt werden. Dabei lässt sich die geänderte Rechtsprechung von Bundesfinanzhof und Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) nutzen (siehe unten), nach der auch in Fällen strukturell bedingter Ertragsminderungen von gewisser Dauer ein Grundsteuererlass in Betracht kommt.

Diese Voraussetzung ist gegeben, wenn ein Steuerpflichtiger die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten hat, weil er bei Leerstand die Vermietung innerhalb einer marktüblichen Preisspanne anbietet (BVerwG, Urt. v. 25.06.2008 - 9 C 8.07). Als Anlass für einen Steuererlass gelten nun auch strukturell bedingte Ertragsminderungen wie allgemeiner Mietverfall, Überangebot oder schleichender Bevölkerungsrückgang in der Region. Dies kommt in vielen Gebieten im Osten Deutschlands in Betracht, in denen die Bevölkerung rapide abnimmt und ein Überangebot an Wohnungen besteht. Ähnlich sieht es aber auch in einigen westlichen Gebieten aus.

Wegen drohender Einnahmeausfälle bei den Gemeinden wurde § 33 GrStG über das Jahressteuergesetz 2009 rückwirkend ab 2008 deutlich eingeschränkt und soll zu einer gerechteren Lastenverteilung zwischen den Grundstückseigentümern und den Kommunen beitragen. Kam bis 2007 ein Erlass in Betracht, wenn sich der Rohertrag um mindestens 20,1 % gemindert hatte, müssen ab 2008 Ertragsminderungen von mehr als 50 % vorliegen. Dann erfolgt der Erlass von einem Viertel der erhobenen Grundsteuer. Die Hälfte der gezahlten Abgabe wird erstattet, wenn der Ertrag für das gesamte Jahr vollständig ausgefallen ist, weil die Wohnung beispielsweise komplett Leerstand, es bei einem Mieter zum Mietausfall kam oder die Räume wegen Unwetters oder anderer Vorfälle nicht nutzbar waren.

Für bebaute Grundstücke wird die Ermittlung der Ertragsminderung ab 2008 immerhin dadurch vereinfacht, dass sie generell aus dem Unterschiedsbetrag zwischen der nach den Verhältnissen an Neujahr geschätzten üblichen und der tatsächlich erzielten Jahresrohmiete berechnet wird. Somit ist jetzt nicht mehr relevant, ob zu Beginn des Jahres eine Vermietung vorliegt bzw. welcher Mietpreis erzielt wird. Abgestellt wird nur noch auf den Erlasszeitraum.

Ausgangsgröße für den Grundsteuererlass 2009 ist die zum 01.01.2009 geschätzte übliche Jahresrohmiete in Anlehnung an Wohnungen gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung (Bruttokaltmiete einschließlich der sogenannten kalten Betriebskosten wie Umlagen und sonstige Leistungen des Mieters). Keine Rolle spielt hingegen, welche Miete tatsächlich zum Jahresbeginn erzielt wurde oder ob die Höhe von den ortsüblichen Mieten abweicht.

Beispiel: Für ein Grundstück beträgt die übliche Miete 96.000 €. Es ist aber nur mit einer Teilfläche vermietet, die zu Mieteinnahmen von 38.400 € führt. Die Ertragsminderung beträgt 57.600 € und damit 60 % des normalen Rohertrags. Die Wesentlichkeitsgrenze von 50 % ist überschritten. Die Grundsteuer ist zu 25 % zu erlassen.

Abwandlung 1: Der erzielte Ertrag beläuft sich auf 67.200 €. Die Ertragsminderung von 28.800 € beträgt 30 %. Die Wesentlichkeitsgrenze von mehr als 50 % ist nicht erreicht. Es besteht kein Anspruch auf Grundsteuererlass.

Abwandlung 2: Es werden ganzjährig keine Mieterträge erzielt und der Eigentümer hat dies auch nicht zu vertreten. Die Ertragsminderung beträgt 100 %. Die Grundsteuer wird zur Hälfte erlassen.

Bei selbstgenutzten Objekten kommt gar kein Grundsteuererlass in Betracht. Denn hier können sowohl die Grund- als auch die Objektsteuer ohne Rücksicht auf familiäre Verhältnisse des Grundstückseigentümers erhoben werden (BVerfG, Beschluss v. 18.02.2009 - 1 BvR 1334/07).

Relevante Entscheidungen im Einzelnen:

Bundesfinanzhof: Beschlüsse v. 13.09.2006 - II R 5/05, BStBl II, 921; 26.02.2007 - II R 5/05, BStBl II, 469; Urt. v. 24.10.2007 - II R 5/05, BStBl II 2008, 384; 24.10.2007 - II R 4/05, BFH/NV 2008, 405; 24.10.2007 - II R 6/05, BFH/NV 2008, 407

Bundesverwaltungsgericht: Beschluss v. 24.04.2007 - GmS-OGB 1/07

Mieter dürfen Abrechnungsbelege kopieren

Wer seine Nebenkostenabrechnung überprüfen will, darf die Belege des Vermieters kopieren. Mieter dürfen die Abrechnungsbelege auch abfotografieren oder einscannen, wie aus einem vor Kurzem veröffentlichen Urteil des Amtsgerichts München hervorgeht. Dies sei nötig, um die Abrechnung genau zu überprüfen, befand der Richter. Darüber hinaus seien handschriftliche Notizen oder Abschriften der Belege erlaubt,  das Kopieren mithilfe technischer Möglichkeiten könne nicht anders behandelt werden.

Aktenzeichen: 412 C 34593/08

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