Aktuelles
 

Mai 2009

Wohnflächenberechnung unter anteiliger Einbeziehung von Außenflächen

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs stellt eine Abweichung der tatsächlich vorhandenen von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % einen erheblichen Mangel der Mietsache dar.

Im vorliegenden Fall hatte der BGH nun die Frage zu entscheiden, ob bei der Berechnung der Wohnfläche die Außenflächen (Balkone, Loggien und Dachterrassen) zu einem Anteil von einem ¼ bis zum ½ der Fläche angerechnet werden können.

Bei Mietverträgen über Wohnraum, die bis zum 31.12.2003 geschlossen worden, werden auf der Grundlage der DIN 283 und der II. Berechnungsverordnung §§ 42 bis 44 die Wohnflächen berechnet. Für nach diesem Datum geschlossene Mietverträge gilt, soweit nicht andere Vereinbarungen im Mietvertrag vorgehen, die Bestimmungen der Wohnflächenverordnung § 4. Also kommt es nunmehr darauf an, wann der Mietvertrag geschlossen worden ist.

Der Bundesgerichtshof hat ebenfalls festgestellt, dass die Berechnung der Wohnfläche nach der ortsüblichen Verkehrssitte erfolgen muss. Also, muss in Zukunft geprüft werden, welcher Anteil der Außenflächen in welcher Größenordnung angerechnet werden muss.

Urteil: BGH, Urteil vom 22. April 2009 – VIII ZR 86/08

Mieter darf zu kleine Wohnung kündigen

Mieter dürfen auch Jahre später fristlos das Mietverhältnis kündigen, wenn ihre Wohnung erheblich kleiner ist als im Mietvertrag angegeben. Das hat der Bundesgerichtshof in Karlsruhe in einem Urteil entschieden.

Dem Urteil zufolge reicht eine Abweichung (mehr als 10%) für eine fristlose Kündigung aus, auch wenn der Mieter bereits längere Zeit in der Mietwohnung wohnt. Sein Kündigungsrecht hat er nur dann verwirkt, wenn er die Abweichung erkannt und trotzdem nicht gekündigt hat.

In seiner bisherigen Rechtsprechung hatte der BGH anerkannt, dass der Mieter bei Flächenabweichungen von mehr als 10 % die monatlichen in Mietzahlungen entsprechend herabsetzen darf. Mit dem aktuellen Urteil ist in diesen Fällen nun auch eine fristlose Kündigung zulässig. Laut BGH muss der Mieter auch nicht besonders begründen, warum er ein Festhalten am Mietvertrag für unzumutbar hält. Eine deutlich zu geringe Fläche der Wohnung ist nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch ein „wichtiger Grund“ für eine fristlose Kündigung.

Urteil: BGH, Urteil vom 29. April 2009 – VIII ZR 142/08

Startseite